從中國留學(xué)生購買億萬豪宅談起

今年初，一位留學(xué)加拿大的周姓學(xué)生，以3110萬加元(約為1.55億人民幣)買下溫哥華西區(qū)的一幢豪宅，創(chuàng)下2016年溫哥華豪宅成交記錄，每年地稅超過8萬加元(約40萬人民幣)，震驚了整個加拿大。

香港《明報》加西版引述不久前發(fā)布的一份研究報告顯示，在過去10年中，加拿大豪宅涉及的外國買家顯著增加，卑詩省(涵蓋溫哥華)有95%的房產(chǎn)中介，把中國列為前三大國之一的買家來源地，大溫哥華地區(qū)的豪宅也因此升值125%，為加拿大全國之冠。加拿大最大的城市多倫多的情況也類似，每個新樓盤開盤時，前來認(rèn)購的買家中，至少70%以上是中國人;而二手獨立屋開賣時，又是中國人不斷加價Offer，把房價抬得越來越高。

面對加拿大溫哥華和多倫多火熱的地產(chǎn)市場，總部設(shè)在巴黎的經(jīng)合組織(OECD)今年6月1日發(fā)出最嚴(yán)厲的警告：加拿大樓市即將崩盤!呼吁加拿大政府必須出臺令樓市降溫的政策，否則將面臨樓市崩盤危機、威脅國家金融體系的穩(wěn)定。

事實上，早在2013年6月經(jīng)合組織就曾經(jīng)表示，根據(jù)國民收入和房租兩方面來衡量，在經(jīng)合組織的34個成員國中，加拿大房價在被高估的國家中高居第三位，僅次于比利時和挪威。

對此，去年上臺的新政府采取措施，將50萬至100萬這部分的房價首付款加倍至10%，50萬以下的房價維持首付款5%不變。這項政策主要就是為了冷卻溫哥華和多倫多兩地的樓市，不過，經(jīng)過幾個月的試驗，效果顯然并不明顯。

而近年來，由于房價不斷地上漲，以致于越來越多的家庭為支付房貸而負(fù)債，截至2015年9月底，加拿大家庭總債務(wù)達(dá)到1.892萬億，其中抵押貸款債務(wù)高達(dá)為1.234萬億，超過65%，而人均負(fù)債約為5.5萬加元，債務(wù)與收入比達(dá)到164.6%，這意味著加拿大人每賺1加元，卻消費了1.65加元，遠(yuǎn)超之前美國次貸危機破滅前的147%，再破歷史記錄!

加拿大第四大銀行豐業(yè)銀行(Scotiabank)首席執(zhí)行官波特(Brain Poter)，為樓市降溫提出三個方案：提高首付款、提高5年期固定抵押貸款的合格門檻、對外國買家臨時增設(shè)奢侈稅。

可是與此同時，隨著各國央行維持寬松的貨幣政策，長期低利率構(gòu)成的威脅不可能很快消散，其危害已然顯現(xiàn)出來，歐美國家的養(yǎng)老基金和保險公司難以承諾養(yǎng)老金支出，造成入不敷出的局面，令許多保險公司和養(yǎng)老基金為抵御低利率帶來的虧損，紛紛調(diào)整自己的投資策略。

比如，低利率債券，通常占據(jù)養(yǎng)老保險基金投資組合的40%左右。低利率導(dǎo)致一些金融機構(gòu)投資風(fēng)險較高、收益較高的資產(chǎn)，如私募股權(quán)和衍生產(chǎn)品。金融機構(gòu)選擇高風(fēng)險投資，可能會獲得更高的回報，卻無法應(yīng)對未來受到的負(fù)面沖擊，比如流動性緊縮。

此外，因歐美的養(yǎng)老金制度是按照高利率進(jìn)行設(shè)計的，現(xiàn)在北美人退休后的壽命越來越長，利率至少要恢復(fù)到6%以上，退休金的收支才能達(dá)到平衡，長時間的超低利率，將不得不延長國民的退休年齡。

據(jù)加拿大退休金咨詢公司Aon Hewitt的最新統(tǒng)計，在北美449家退休基金中，只有不到8%的退休計劃尚有盈余，顯示由公司提供的退休金計劃，已處于非常艱難的狀態(tài)。更大的壓力則來自加拿大10年國債收益率下跌17基點，如果收益率繼續(xù)下降，甚至實施負(fù)利率，企業(yè)退休金的資金缺口將越來越大!

而一旦加拿大房價開始調(diào)整，房價最終腰斬都是大概率事件(上個世紀(jì)80年代末，加拿大的房市就有過一次這樣的調(diào)整)，而首先受到?jīng)_擊的就是文章開始時提及的宅。