外匯不穩(wěn)定 新加坡房產(chǎn)魅力是否依舊

　　今年8月11日，人民幣貶值對(duì)全球市場(chǎng)造成另一輪沖擊。在人民幣貶值的同時(shí)，許多其他貨幣也跟著被拋售。

　　外國(guó)投資者對(duì)新加坡房地產(chǎn)的投資興趣，取決于他們對(duì)本國(guó)貨幣和經(jīng)濟(jì)前景的期望。

　　另一方面，隨著美國(guó)經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，以及美國(guó)聯(lián)邦儲(chǔ)備局預(yù)計(jì)將會(huì)加息，結(jié)束將近十年的低利率環(huán)境，近幾年美元匯率變得更堅(jiān)挺。這增加了美國(guó)資產(chǎn)的吸引力，造成新興市場(chǎng)流失了顯著的資金，也造成它們的貨幣兌美元走軟。

　　貨幣波動(dòng)會(huì)對(duì)投資者購(gòu)買(mǎi)海外房地產(chǎn)的投資胃口造成影響，因?yàn)閰R率上的改變可能對(duì)投資者的持有成本和投資回報(bào)帶來(lái)顯著的影響。那么，最近的貨幣波動(dòng)是否會(huì)影響外國(guó)投資者對(duì)新加坡房地產(chǎn)的投資胃口?

　　為了回答這道問(wèn)題，我們查看了新加坡非有地私人住宅房地產(chǎn)的外國(guó)買(mǎi)家資料。外國(guó)買(mǎi)家排行榜上的前三甲依次是：中國(guó)買(mǎi)家、印度尼西亞買(mǎi)家，以及馬來(lái)西亞買(mǎi)家。根據(jù)過(guò)去五年的私宅買(mǎi)賣(mài)禁令資料，外國(guó)人購(gòu)買(mǎi)的新加坡私宅占整體交易量的12%。這些外國(guó)買(mǎi)家交易當(dāng)中，32%來(lái)自中國(guó)、27%來(lái)自印尼、13%來(lái)自馬來(lái)西亞。

　　過(guò)去五年，印尼盾和馬來(lái)西亞令吉兌新元的匯率分別下滑了47%和17%，但中國(guó)人民幣兌新元的匯率卻上揚(yáng)了9%。對(duì)印尼投資者而言，印尼盾兌新元貶值，已在很大程度上削弱他在新加坡房地產(chǎn)的購(gòu)買(mǎi)能力。如果單是從匯率的影響來(lái)看，印尼投資者今天投資新加坡房地產(chǎn)的成本，已比五年前高出 47%。

　　與此同時(shí)，他還需要支付高額的額外買(mǎi)方印花稅(Additional Buyer Stamp Duty，簡(jiǎn)稱(chēng)ABSD)。自2013年1月起，外國(guó)買(mǎi)家在支付買(mǎi)方印花稅(占購(gòu)買(mǎi)價(jià)格的約3%)之上，還得支付占購(gòu)買(mǎi)價(jià)格15%的ABSD。

　　從 2012年第一季至2013年第二季這六個(gè)季度，印尼買(mǎi)家在新加坡購(gòu)買(mǎi)的非有地私人住宅單位共計(jì)1289個(gè)，中國(guó)買(mǎi)家則在同期購(gòu)買(mǎi)了1084個(gè)單位。然而，自印尼盾貶值以來(lái)，印尼買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的單位已下滑，在2013年第三季至2015年第二季這八個(gè)季度里，僅購(gòu)買(mǎi)了509個(gè)單位，低于中國(guó)買(mǎi)家同期購(gòu)買(mǎi)的 819個(gè)單位。

　　今年第二季，我國(guó)買(mǎi)家所購(gòu)買(mǎi)的新加坡單位環(huán)比增長(zhǎng)42%，不過(guò)他基數(shù)較小，所購(gòu)買(mǎi)的單位總數(shù)從第一季的59個(gè)單位上升至89 個(gè)單位。馬來(lái)西亞買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的單位則從第一季的15個(gè)，上升至第二季的39個(gè)。不過(guò)，印尼買(mǎi)家購(gòu)買(mǎi)的單位則持平，在今年第一季和第二季皆保持在31個(gè)單位。

　　這樣的數(shù)據(jù)顯示，外國(guó)買(mǎi)家在新加坡購(gòu)買(mǎi)的住宅單位交易量，會(huì)與新元兌外國(guó)投資者本國(guó)貨幣走高呈反比關(guān)系。也就是說(shuō)，外國(guó)貨幣兌新元貶值得越多，外國(guó)買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)能力就會(huì)越低，這也會(huì)直接影響他們對(duì)新加坡房地產(chǎn)的投資胃口。

　　那么，最近的貨幣波動(dòng)可否為新加坡房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)更多的外國(guó)購(gòu)買(mǎi)興趣?這就要看投資者對(duì)本國(guó)貨幣和經(jīng)濟(jì)前景的期望如何了。譬如，如果中國(guó)買(mǎi)家期望人民幣會(huì)繼續(xù)貶值的話(huà)，我們就可能看到資金進(jìn)一步從中國(guó)流出，一部分可能會(huì)進(jìn)入新加坡的房地產(chǎn)市場(chǎng)。

　　然而，這并不會(huì)會(huì)造成新加坡房地產(chǎn)價(jià)格顯著上升，因?yàn)樾录悠聵鞘械氖袌?chǎng)情緒依然持續(xù)低迷，而利率也看漲。

　　對(duì)外國(guó)投資者而言，投資房地產(chǎn)為貨幣避險(xiǎn)有很大價(jià)值。譬如，一名印尼買(mǎi)家可能在2012年中，在新加坡購(gòu)買(mǎi)一間價(jià)值500萬(wàn)新元的房子。假設(shè)他當(dāng)時(shí)以現(xiàn)金付清了這筆款項(xiàng)，當(dāng)時(shí)的匯率是1新元兌7344印尼盾。若加上所有購(gòu)買(mǎi)成本，如買(mǎi)方印花稅，他的買(mǎi)房成本大概是414億印尼盾。

　　至今，新元兌印尼盾的匯率已上升約33%，也就是1新元兌9771印尼盾。2012年第二季至2015年第二季，新加坡私宅價(jià)格下滑了約2.5%。

　　就算這名印尼投資者現(xiàn)在減價(jià)以488萬(wàn)新元把房子賣(mài)了，并支付4%的賣(mài)方印花稅、2%的經(jīng)紀(jì)費(fèi)、2500元的律師費(fèi)，他仍能收回458萬(wàn)新元。以現(xiàn)在約1新元兌9771印尼盾的匯率計(jì)算，他能拿回448億印尼盾，獲得約8%的名義潤(rùn)利。以上計(jì)算假設(shè)所有過(guò)渡性費(fèi)用和相關(guān)稅費(fèi)等同于租金收入。

　　在貨幣波動(dòng)之中，新元保持穩(wěn)定，即使新加坡房地產(chǎn)價(jià)格走低，這也為房地產(chǎn)外國(guó)投資者創(chuàng)造了有利可圖的環(huán)境。然而，匯率只能算是海外投資考量中的一個(gè)因素。其他的因素包括稅率、國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)環(huán)境、市場(chǎng)透明度、投資出發(fā)點(diǎn)等，也都是投資者選擇出國(guó)投資的重要因素。